合同会社 村田鑑定評価・経営研究所 村田 良一

当社代表の大川 桂一が、主にブレイントラストのシェアオフィス、バーチャルオフィスを利用されている先輩起業家にインタビューを行っています。起業時の苦労話や成功・失敗談、これからの展望をお聞きしています。

合同会社 村田鑑定評価・経営研究所
代表社員 村田 良一
ホームページ:https://www.mica.solutions/about

村田鑑定評価経営研究所①

 

村田:今日は大川さんがあらかじめ持ってきてくれている次第に沿ってお話すればいいんですよね

大川:その方がいいのかなと思っています。村田さんの場合はこう、経歴が輝かしいというか、うちの対談を受けてくださっている方は皆さん経歴が素晴らしい方ばかりなんですけど、エリートぶらないというか、ていうか村田さんなんて超エリートじゃないですか。

村田;え、これはもう本番なんですか?この生トークの部分も使われる感じですか?

大川:え、まずいですか?

村田:いやまあいいんですけど、まあ僕の性格なんかはもうご存じの通り、あんまりエリートだとかそういうの関係ないと思うんだよね。大川さんともこうざっくばらんな雰囲気の中でそんなの関係なくお付き合いいただいてるわけだし、いいんじゃないですかね(笑)

大川:いやまあそうなんですけど、世間一般の人からすると、そういうの鼻にかけちゃう人って多いんですけど村田さんはそういうの全然無いからすごいなと思って。

村田:多分、そういうの鼻にかけるほど自信がないんじゃないかな(笑)

大川;いやいやそんなことないでしょう、だって慶応出て三井物産に入って、そこから子会社の社長までやられて、そんな人あんまりいないですよね。

村田:そういう人は掃いて捨てるほどいますから。

大川:そういうものなんですか?

村田:そうそうそうそう、だからといってそのあと別に会社を辞めた後、いつまでも頑張ってる人がいるかっていうとそういうわけでもないし。

まあある意味井戸の中の蛙かもしれないし、守られている世界なのかもしれないし・・。

なんかいつの間にか略歴紹介みたいな感じになってしまってますけど、こんな感じでいいんですか?このままご質問にお答えして、拡散していく感じということでよろしいんですね?

 

大川;はい、そんな感じでお願いします。では、本題のほうへ入りますと、不動産畑を歩いていらっしゃって、それが今のお仕事に随分影響されているっていう印象があるんですけど。今は不動産会社というか不動産畑を歩いていらっしゃるという意識はあるんですか?

村田;いや、たぶんそのあたりは大川さんにもとても似ていると思うんだけど、大川さんだってキャリアが輝かしいというかなかなか面白いじゃないですか。

大川:まあまあ僕の場合はそんな輝かしくはないんですが、ちょっとユニークといえばユニークですかね。

村田:いろんなことやられててね、自分のリスクでやっていらっしゃる、結構まあそういう部分にsympathyを感じていて。で、僕自身はもともと大学を出ていわゆる会社の経営企画みたいなところに配属になって、3年ぐらいまあデスクワークですよね。現場をわかりもしないのにコンピューターはじいて、採算性がどうのだとか、内務勘定的なことやったあとはいきなり営業の不動産部門に配属されて、そこで神奈川の山奥の工業団地の土地区画整理事業、要するに地上げの担当みたいなところに突っ込まれてね。

大川:えええええ。

村田:そこで農家のおじいさんたちにお酒飲ませて、土地売却同意書にサインもらうようなね、そんな仕事もやっていました。

まあ何が言いたいかというと、総合商社っていうのはいろんなことやっているから、別に退職しなくてもそういう、なんというかある意味デスクワーク専門の作業からいきなり現場最前線のディープな世界に放り込まれたりするし。あとは土地区画整理事業だけじゃなくて、住宅の新規事業の立ち上げの現場責任者みたいなことを20代のときにやっていて、毎年何十人も面接して何十人も部下を率いて事業を興すみたいなこともやっていました。そのあと不動産の分野で地上げとか住宅とかやったあと今度ICTのほうへ行ったと。ICTといっても流行りだから行ったものの中身が何かわからない中、それなりに自分でも勉強して、ICTのこと齧って分かったような気になったり。で、そのあと金融部門に移ってそこでまた自分で現場も踏みながらやってきたという感じです。

大川さんも勉強熱心で、不動産コンサルティングマスターとかCFPとか取っていらっしゃるんですけど、僕自身も経営企画にいたとか金融にいたとか不動産にいたとか、それぞれの事業で実際にどういうふうにお客さんに向き合って仕事を作っていくかというところに自信をつけたい、疑問を減らしたいっていうことで、不動産鑑定士とか中小企業診断士とか資格を取ったわけで。

いろんなものに興味があって、それをルーティンで流すんじゃなくて、自分で手作りでやってみたいっていう、どっちかっていうと組織人っていうよりも、自分のやりたいことをやりたがる人間という意味では異色かもしれないし、ある意味そういうところが大川さんに親近感を感じているというところかなあと。

大川;すごいですね。でも20代そこそこの若者がいきなりそんな、さっき仰ってた地上げの現場に突っ込まれて、農家の方と酒飲んで仲良くなって、というのって、いきなりそんなエリートの若造がわけわからん事言ってこんなとこに何しに来た、って周りはそういう空気に絶対なるじゃないですか。あと現場の職人なんかその最たるもので、我々も工事の現場の人っていうのはなかなか難しくて、やさしい顔をするとすごく強く出てきちゃったりとかするじゃないですか。そういうのを束ねるというのは一筋縄ではいかなかったと思うんですけど、若い時そういうの相当苦労されたんじゃないですか?

村田;いや、そういう意味では、少し訂正しなきゃいけないんだけど、地上げをやってたときっていうのは僕が責任者として20代前半でやってたわけではなくて、先に出向していた、それこそ今の私くらいの年代の息の荒いおじさん(笑)とか、そういう人と一緒にやってたというのが地上げでね。一方、住宅のほうで営業責任者をやっていたときはそれはもう舐められたし、色々内部から採用する人っていうのはそれなりの経歴というか、ある程度の流れがあって来ているから、小僧を騙してやるとか裏で舐めるなんて当たり前の話で。随分舐められたし騙されたし、まあそういう意味では「裏切られたなあ」という経験もしたし。20代、30代とまあ、非常にいい経験をさせてもらいましたっていうのがね、今に繋がるんですけどね。

大川:なるほど、今の村田さんがこう、いい感じに出来上がっていくわけですもんね。

村田:いやいやそんな、キャラはあまり昔と変わらなくって(笑)たぶん大川さんも20代からそんな感じだったんでしょ?

大川:いやいや20代は僕はもう可愛らしいもんでしたよ。今も可愛らしいですけど(笑)

村田:お互い、そういうことにしておきましょう(笑)

大川:いやでも、FPはすぐにとれるかもしれないですけど不動産鑑定士と中小企業診断士はなかなかとれないじゃないですか、時間も作って勉強しないと、基本、地頭がいいっていうのは置いておいても。鑑定士をとったあとで診断士をとったんですか?

村田;先に診断士ですね。資格の勉強されていらっしゃる方は大体同じだと思うんですが最初は宅建から始めてそのあと診断士にいって鑑定士にいって、というのが私の場合だったんですけど。ある意味診断士をとったっていうのは、経営企画の本部を出て次の営業の部門に異動するにあたって、自分なりに集大成というものをしていたいと。昔は今ほどMBAも一般的でなかったし、MBAにチャレンジする度胸もなかったんだと思うんですけど、まあそういったところで自分は知識の集大成という意味で診断士のほうを先にとったという感じですね。鑑定士に関しては、不動産畑に移った時に東京から名古屋に転勤したんですね。で、地方というのは通勤の環境も東京に比べて恵まれているし、また会社のすぐ近くに資格の学校もあったんです。あと何よりも若かったですね。30代半ば前くらいで、若くてエネルギーもあったからそういうものに向かったってのもありますね。

大川;公認会計士、弁護士、不動産鑑定士っていったらもう三大国家資格ですから、そこで勉強の道は究められたわけじゃないですか。

村田:そうですね、20年来の仲の良い税理士で割と有名な先生がいてその人とも話してて。鑑定士と会計士って受験科目が共通しているものがあって、経済原論とか民法とかね。鑑定士取っていたら会計士の試験の科目がいくつか免除になるとか、逆に会計士が鑑定士をとるときにいくつか免除になったり、そういう乗り入れをやっているんでね。

大川:あ、そうなんですね

村田:そうなんです。だから、会計士目指してるんです、となると、その税理士の友人にあなたは一体何をやりたいのとやっぱり言われたわけです。まあ資格いっぱい持っている人はいるけれども、結局資格持ってなくても成功している人は成功しているし、その分野を突き詰めようと思うのであればそういうものに詳しい人と連携したほうがいいんだと、ある意味諭されたんです。そこで資格マニアの道に移らなくて済んだというね(笑)。自分の知識や理論を整理する意味で資格を取得するのはよいとして、あとはもう現場で経験を積もうという方に切り替えたというかね。

 

村田鑑定評価経営研究所②

村田;最近はね、大川さんがやっていらっしゃる小規模不特(小規模不動産特定共同事業)、あれ面白いなって思ってたんで。

大川:変わってますよね(笑)

村田:不動産コンサルティングマスターがね、縛りになってるからね。

大川:もうでも一瞬ですもんね、村田さんがなにか取ろうと思ったら

村田:それはある意味、乗り入れがあるからね。

大川:まあまあ、確かにそうなんですけどね。あとそれから物産を辞められるのはいつでしたっけ。

村田:55になる前だから、もう4年くらい前ですね。

大川:そうなんですね。

村田:50を過ぎたくらいから、だんだん自分が会社で生きていく領域が狭まってきたなと感じてたね。役員とか社長になれる芽がないとかそれは当然のことなんだけど、会社自体が儲かるビジネスに割と集中するようになって、前の会社なんて資源の権益で何千億も利益が純利益で出るっていう話になると、国内で今さらその、ある意味中小企業の集まりみたいな事業部隊にいて、しかもいろんな拘束やレギュレーションがある中で、新規事業を皆さんが得するぐらい成功させて利益を出すっていうのは難しいなと。

大川:確かに、それはそうですよね。

村田:そうそう、もうだいたいグリーンフィールドはなくなっちゃって、レッドオーシャンになっちゃってる国内で、しかも成功しちゃってる事業会社っていうのは内規がもうどんどん厳しいんですよ。稟議もいくつも経なきゃいけないという話になると自由な発想なんかももう出来ないし、そういう意味では大体その年齢くらいになると、元々好きなことしかやってこなかったわけでしょ、大川さんも私も(笑)

大川:ええええ僕はもっとけっこう嫌なこともしてきましたよ(笑)

村田;割と好きなことをやってみたいというタイプの人にとっては、あまり水が合わなくなってきたというか。まあでもその年まで育てていただいたっていう意味では今でも大変感謝してるしね。

大川:そうですよ、だって55っていったらもしかしたら本当に稼ぐ時期はそこから10年かもしれなかったし、村田さんみたいな知識がある方で新規事業がドカッと当たっちゃったらもしかしたらそこにいたら上場とか、資本とかおりてきてたらそういう可能性もあったと思うから、なんかもったいないですよね。

村田:そうですね、僕の仲良かった友達がおととし一部上場まで持っていきましたからね。彼なんか30年くらい見てるけど決してスーパーマンでもないし、まあ運も良い部分もあるし自分の努力でもあるんだけど、上場するっていうのはものすごく特別な人がやっているって話ではないなというのは思っているので、そういう意味では僕は大川さんに期待してるんです。

大川:いやもう縛られちゃうのは僕は苦手なんで(笑)。いろいろ規制とかあるじゃないですか。周りの人でそういうところにお金を入れてきていたという話を聞くと、ちょっとなんか大変そうだなという、イメージが先に来ちゃうんですけど。

村田:まったくその通りですね。だからまあ上場することが決して人生の幸せというわけでもないしね。本人のいろんな思惑、自己満足含めてまあ、あるというかね。

大川:でも一回は経験してみないと何とも言えないので、出来るのであれば、そういう機会があるのなら(上場)してみたいですけどね。

村田:はい、応援していますからぜひ頑張ってください。

大川;ええはいまあ、でもその、先ほどの小規模不動産特定共同事業のところに戻しますけど。アーリーリタイヤされてそこから起業されて、いきなり調べてこちらに電話をかけてくるというのはやっぱりちょっと、村田さんも突飛な行動をされますよね(笑)

村田:総合商社に入る前に、実は学生時代に1年間リクルートで働いてたんです。で、リクルートの学生が契約社員として営業なんてのは、使い捨ての飛び込み営業がメインなので、もう全然、テレコールして面識のないところに飛び込んでいくというのは全然抵抗感なくてですね。そういう意味ではガチャッとドア開けたときにいきなり人の顔見て「意外と若いですね」なんて言われるのは優しいほうでしたよ(笑)。

大川:いやいやいや(笑)いやなんか、イメージですけど、結構営業の電話とかかかってくるじゃないですか、で、けっこう海のものとも山のものともつかない電話がいっぱいかかってくるわけです。それで、いきなり会いたいっていう人って大体ロクな人いないので(笑)その類の話かなと思ったら、お話をちょっと聞いていくと、健康に関するベンチャー企業だとか、そこで役員をやられててっていうのを聞いて、お名前をちょっと控えておくとやっぱりあとで検索するじゃないですか。

村田:ああ、ネットでね。

大川:そうです。そうすると結構、もともと会社に勤めていて、大学の理事長ともお知り合いでってもう並んでいる方々とか見ると結構な重鎮の方がいらっしゃるのかなと思ったら

若々しい方がいらっしゃったので、まあ僕としては褒め言葉のつもりで言ったんですけど、まあ受け止め方ですよね、それはね。

村田:いやいや大体、腹の中で思ってても初対面で第一声でそれはね(笑)

大川:そうですよね、すみませんもう常識がなくて(笑)

村田:いやいやもうそういうのもsympathyを感じるところであって(笑)

大川:いや村田さんもけっこうそういうとこあって、え、そんなこと今言っちゃうの?みたいなこと平気で言ってますもんね(笑)

村田:そうそうそう、お互い悪気がないタイプなようで(笑)

大川:まあ、そうですよね(笑)。それでその、村田さんて悪気がなくスゴイこと仰ってるじゃないですか、コロナウィルスのときとかも、え、そういうこと言う?今世界的にそれ言っちゃだめでしょうってときでも結構ズバッと本質をとらえて言うじゃないですか。オリンピックなんかについてもかなり早期にいやもう出来ないでしょうって仰ってましたしね。まあそんな中でコロナウィルスとパンデミックの前と後とで、不動産のマーケットってどういうふうに動いていきますかっていうことをお聞きしたくて。この間ちらっと仰ってたこととても興味深かったのでもう一回お聞きしたいなと思って。

村田:そうですね、そういう意味ではオリンピックは難しくなるんじゃないのって話をしたときに戻ると、先ほどお話しした上場した社長という友達と、ある役所の次官級までした人と1月くらいに晩御飯を食べたんです。

大川:はい。

村田:それが1月の第一週か第二週かくらいだったんだけど、そのうちの一人が、武漢に取引先があって、でも武漢の人がこっちに来られなくて、しかも武漢が都市封鎖になるっていう話を1月に聞いていたんですよ。それを聞いた瞬間にすぐにこれはパンデミックになると思ったんです。なぜかというと武漢というのは1200万人ぐらいの都市で、その都市を城門封鎖して閉じ込めちゃうというのがすぐ隣で起きてて、で当時日本にはどんどん中国人来ていたし、中国人が減ると観光が、とかオリンピックが、みたいなことその頃日本はまだのんびりと言っていたんですよ。同じモンゴリアンで、すぐ隣でロックダウンせざるを得ない状況になっているのであればこれは間違いなく日本にも及ぶなと思ったし。で、一旦始まると7月(オリンピック)どころではなくなるなと、それはもうピンときましたね。で、3月くらいでしたね、日本人がこれはまずいなと思い始めたのは。で、まあこうアンテナを持ってるとそういう生の情報が入ってくるということですね。まあ私でもそういう予感があったんだけど私なんかよりもはるかに情報を持っていて素晴らしい頭脳を持った人が世界にはいっぱいいて、その一人が、例の「ホモ・サピエンス全史」を書いた学者です。資料を共有しますね。ご覧になれますか?

 

村田鑑定評価経営研究所③

 

村田:これが出たのが3月30日で、今日が5月6日ですね。だからもう1か月半以上前にこういう記事が日経に出ているんですよ。ポストコロナ社会の考察ってね。日経に長い記事で出ていたので検索してみていただきたいんだけど、この段階でもう既に新型コロナ危機後は違う世界になると。今でこそみなさんにも違う世界になるというのは浸透しているけどこの3月末の段階で国全体がいろんな社会実験のモルモットとなってやることになると。中国のような厳しいパターンから韓国みたいに前進地域から日本みたいな中途半端なところから、スウェーデンのように集団免疫の獲得を目指すってところまでいろんな実験をやっちゃって。

大川:なるほど。

村田:で、今後は全体主義か、市民の権限強化、つまり中国型で行くのかそれとも市民がデータの権益も含めて管理ができるようになるのか。政府の監視っていうのは皮膚の上から皮膚の下、つまりDNAだとか、今回は免疫や抗体検査をして、抗体がある人だけにパス(許可)を出そうみたいな話が出ているけれども、まあそうやって皮膚の下に監視がいくわけです。で、一度緊急だって言ってやったことは簡単には外されないと。48年間緊急だって言ってやっていた措置が続いたっていう次第なんですよ。で、こんなことしなくっても皆石鹸で手を洗うことが本当に役立つって分かれば自分で努力していくし。あとは市民が自分で力を発揮できるようにエビデンスを理解してちゃんとデータを使うようにするっていうのを目指したほうがいい。ここから先は(サピエンス全史著者である)ハラリ氏の提言になっているんだけども、前半のところは3月30日の段階で日経に出てたんですよ。なので、中国はもう健康コードというのを、店に入るときはQRコードをかざさないと入れないなどというね。韓国はスマホの移動履歴だとかクレジットカードの決済で突き合わせて、感染者が出たらすぐに警告がくるというようなね。こういうのはどんどん進んでいくでしょう。今後の平常時というのは、横に並んでメシ食えとか、2m離れろなんてことを日本政府も言いだしているけど明らかにこういう方向に進んでいくだろうなっていうのは、こういう天才に近いような方(ハラル氏)も予想しているわけだし、私自身、いろんな情報つなぎ合わせてみてもこの通りだというふうに感じています。

大川:そうなんですね。

村田:ではここで不動産がどういうふうにいくのかという話なんですけど、不動産の価格はいろいろな要因に影響されていて、一般的要因としては自然、社会、経済、行政的要因ですね。地域要因としては商業地域なのか住宅地域なのか、小口不動産がまとまった地域がどういうふうに影響するか。あとは個別的要因として、新築のビルなのか中古の住宅なのか、そのいろんな要因によって不動産の価格というのは、まあそういう不動産鑑定の評価基準で出てくる価格形成要因で形成される訳なんです。

大川:はい。

村田:つまり何が言いたいかというと、我々が大事にしなければいけないところはリスクと不確実性というものの違いというものをハッキリと認識するということです。リスクリスクってよく言うんですけどそれは、過去のデータなどを用いて将来起こることが予測される場合にそう言うんですね。つまりある程度エビデンスがあって、統計学的にこういうことが起きるでしょうということがわかるときです。だけど今回のコロナもそうですが何が起こるのさえ予測できない場合には、リスクではなく不確実性と言うんです。

大川:ええ、はい。

村田:ですから先ほど大川さんから「今後について鑑定士としてどうお考えですか」と聞かれましたけど、この不確実性の部分については究極的には誰にもわかりませんよね。で、鑑定士がせいぜい出来ることっていうのはリスクを「保有する」、「回避する」、「低減する」、「移転する」というこのリスクに向きあう四つですね。小さければ自分で飲み込むし、絶対にやめたければそもそも(不動産を)持たないし、低減させるには耐震補強をするとか。で、リスクを移転させるんだったら保険をかけとくというものが大体過去のデータでわかることだけど、不確実性という問題に我々は今直面しているというわけでね。

大川:なるほど、これまでのお話本当にもっともだなと思います。そこでリスクといえば地震なんかはおそらく南海トラフは70%の確率で今後起こるだとか、五輪延期、今となっては中止の可能性も出てきているわけで、あとは予想出来なかったパンデミックですとか。エボラ、SARS、MARSとかは日本には影響なかったんですけど、これらがまた起こるというのは、地震もそうですけど、今仰っていたリスクというところに折り込まれるのではないかと思っています。きっとまたこういうこと起こるよね、と皆がわかっていれば地震にしても感染爆発にしても備えることができますよね。そういう部分が不動産価格に与えるインパクトというものが強くなったりすることはあるんでしょうか。

村田:結局のところ、人がどういうふうに備えるか、じゃないですか。今回はコロナの二次感染が、第二波第三波があるんじゃないかという危機感があって。前はSARS、直近ではMARSがあったし、そして今のコロナという。でもまたウィルスはどんどん変異してくるし人間も環境を破壊しているから、新しい感染症が起こるんじゃないかという不安感もある。だから人間が投資行動に対して抱く不安感にこれらがどういうふうに影響するか、というのが今の価格に与える影響だというふうに思うのですがこれはもうわからないですよね。なぜなら2011年の東関東大震災で、自分自身もオフィスビルの中で大変な揺れを経験し、大変な津波で何人もの方が亡くなったのを目撃したにもかかわらず、人間って3~5年経つと忘れちゃうんですよね。

大川:いやもう、そういう話を村田さんから聞きたくて。僕も本当にそう思うんですが、日本人ってあまりにも楽天的すぎるというか、僕は2011年の震災をきっかけに大塚にマンションを買ったんですね。大塚は標高が高いというのと活断層から離れているということで買ったんですけど、そのときに、オリンピック決まる前だったかな、湾岸のタワーマンションのほうからなぜか価格が戻っていっていて、それって要は日本人は、東日本大震災の被害を受け入れた?というか、それでもタワマン買うという文化が醸成されちゃってて、でもまたこうやってコロナで不動産価格が下がって、ということを繰り返している訳じゃないですか。なんかこう、学習していないなあというね、まあ自分も含めてなんですけど。僕も不動産高いなあと思いつつも自分のマンションを売って、でも売ると自分の住まいがなくなっちゃうのでまたマンション買い替えて、でもそれだと高いときに売って高いときに買って、というふうでポジション的には一緒なんですけど、価格を見極めるときに経済活動だけじゃなくてみんな動いてしまう。普通に考えればすぐ買うんじゃなくて、こうい動けないう時期が来たら買えばいいとか、頭ではわかってるんだけど冷静に判断して自分がいるというのがよくないなあというような。経営者としては特にそう思ったりするんです。村田さんに期待するのは、そういうことを冷静に発信する鑑定士であってほしいというか。こういう状況になると、ソーシャルディスタンスという観点から田舎のほうが注目を集めて、東京の価格、一極集中というものが収まって地方創生という形が生まれるんじゃないんですか?ていう話を以前に村田さんにしたら、村田さんはいやそうとは限らないと仰ったじゃないですか。あれは結構核心を突いてたなと思うので、そういったような冷静なご意見をもう一度村田さんからお聞きしたいんですけど。

 

村田鑑定評価経営研究所④

村田:ただその部分は地域要因の、ここ(資料12行目)に関係するかなと思って。今までは集積の経済が進むので、例えば日本列島だと東京に集まるし、地域ブロック圏だったら北海道は札幌とか、仙台、福岡ということで地域ブロックの集積というものに進んでいったんです。そういうものについては、感染症による密の回避というのはしばらくは浸透していくと思うんですね。

大川:ええ。

村田:ただこういうものがどれくらい続くかというのは僕はまあせいぜい3年かなあと思っていて、で3年の間におそらくその、コロナ後の入室・入館管理ですか、例の中国の健康コードだとか韓国のスマホ移動履歴管理だとかいうものも日本で普及していくと思うんです。

大川:はい。

村田:なのでこういうものとセットで進んでいくかなと。で、ここに二地域居住とかサテライトオフィスとか書いてあるんですけど、そうはいってもいくらデータをとってそれを健康コードにするとかスマホの移動履歴にするといってもやっぱりウィルスがいつ出てくるかわからないとかね、変異するかわからないとかいうことも含めてね。

大川:ええ。

村田:あとは満員電車っていったい何だったんだ?というね。あんなに通勤に時間をとられて、やっぱり家の近くがいいというか自宅に越したことはないんだけど自宅だと子供がいたり部屋がないとかいったりする方もいっぱいいらっしゃるから、自宅の近くのサテライトオフィスで入退室管理ができるとか、そもそももっとお金がある人は大川さんが言われたような二地域居住のようなものに行くでしょう。ただこれもすぐ行くのではなくて、健康情報をきちんと管理するとか、地域における医療体制の整備の普及などを前提としていないとうまくいかないだろうと思うんです。だから二地域居住を決して否定するわけではないんだけどやっぱり医療基盤や交通網が脆弱なところだとか、原発などの危険施設の近くにある、みたいなそういうところではなくてそれなりのいろんな状況や事情や要素を考えて選ばないといけないのかなと思います。

大川:う~ん、そうですよね。行ったはいいけど医療が受けられない、だとよろしくないですもんね。

村田:行くにしても先ほど言ったように「僕は抗体があります」「氏素性は怪しくないんです」「やましいものやヤバいものなど持ってません」などと身の潔白みたいなものを示さないと、地方も受け入れてくれないかもしれない。

大川:う~ん、まあまさしくロックダウンしてるから来るな、みたいなことですね。

村田:そういう意味で先ほどのハラル氏の話に通ずるんだけど、今後は今と違う世界になるというのはそういうことだと思いますね。

大川:そういうことですね。そうなるとさっきの話にもあったような、丸の内とか今は閑散としてると思うんです。でも品川なんかのほうはそうでもなくて、マスクした人が普通にやってるというのがあって、まあ丸の内というのは日本の最高のオフィス街ということでモラルも高い人たちが多いから、この状況で出勤しないよねというのかな。千葉などから丸の内に出勤している人たちは、千葉の中でシェアオフィスみたいなところを使って、人が集まるのを避けていくという形になっていく、と。逆にこういう需要が出てくるのではないかという気はしてるんですけど。

村田:そうでしょうね。だけどさっきも言ったような「密の回避」をどうするか、やっぱりICTのインフラがきちんと整備されているとかウィルス対策の空調とか、まあお金があって余裕があるところには、こういうものがきちんと対応できていないと使ってもらえないでしょうね。

大川;そうですね、そういう設備投資があるということで経済が動く可能性もあると思うんですけど、日本は今までインバウンドで外国の方に来てもらって観光立国にするという政策を打ち出していたわけじゃないですか。

村田:はい。

大川:で、我々もその政策にのって私なんか鎌倉に宿泊施設を作ったりとかいろんなとこ見に行ったりしていて、結局コミットしたのは鎌倉の宿泊施設と茨城の農業施設くらいなんですけれども、国もそれによって政策を変えざるを得ないですよね、コロナ前とコロナ後とでは。

村田:それは日本だけじゃなくて、世界がこれにどう立ち向かうかなので今の世界の動きというのは「孤立主義」か「グローバルな結束」かというところで、アメリカやヨーロッパなんかは孤立主義で進もうとしてるということでね。で、ハラル氏はそれに対して、時間もリソースも限られてるからグローバルに結束しようというふうに提言していてね。で、それに向けてちゃんと合理的な判断を出来る人が誰もいなくて、3月30日の段階では集団麻痺状態だよね、というふうに言っていたわけなんですけども。で、大川さんの先ほどの質問に戻すと、日本にはどういうチャンスがあるの、という話ですよね。

大川:はい。

村田:中国を中心とした、中国に大分依存するグローバルサプライチェーンというのは見直される流れが出てくるでしょうから、国内回帰に進む産業というのが出てくると。だけどそうなってきた時に、今までよりもグローバルGDP、GDPってDOMESTICだからGDPって言わないけど、グローバルの喪失付加価値というのは落ちてしまう可能性があるから不況は避けられないので、そこを日本政府の有効事業、いわゆる投資というものが何に向かってくるかというのに対して今後もアンテナを高くしておく必要はあるんじゃないかと。

大川:なるほど、そうすると日本の中で食糧自給率とか低いじゃないですか、で、就農している人が少ないというところを考えると、食糧を中で生み出すのを、まあ工業製品もそうなんでしょうけど、国の中である程度まかなえないと、資源がない日本という国という中である程度それは命題となってくるんですかね。まさしく総合商社がやっていた、モノを動かしてそこでマージンを取るというビジネスはすごく追い込まれるという状況ですよね。

村田:一番追い込まれるのは、規模の拡大、規模の経済で、どんどん売れるだろう使われるだろうと思っていた小口資源ですね、石油が一番のやり玉に上がっているけれども、ああいうものの需要が減るのでそれに依存していたビジネスモデルというのは全く逆転、になっちゃうよね。今までの勝ちパターンだったのが、先ほどの不確実性によって全く予想もしていなかったパラダイム変換というか受け身的になっちゃう。今までの延長だったら五輪があって、日本が世界に知らしめられて、観光産業もまた興るし、人の行き来も盛んになって原油も航空燃料になるだろうし、そういうものが全く変わっちゃう。最近ウォーレンバフェット氏というその投資ファンドが航空産業の株を全部、

大川:売ってましたね

村田:そう、それも今までは考えられなかったことなのね。これだけグローバル社会になって人が自由に行き来して、というものから自由に行き来できなくなっちゃった。異物は入ってくるなよと、その人が何持ってるかわからないからって皮膚の下調べたところで、持っていたウィルスが急に変異してまた自分に襲ってくるかもしれないしという疑心暗鬼みたいなのがね、しばらくは続くと思うんです。

大川:なるほど、なかなか悩ましい状況ですね。

村田:だからやっぱり短期・中期・長期に分けてここは対応していくしかないと思うので、大川さんがやっていらっしゃるようなのは、短期ではまずは法的な沈金は取ってきてキャッシュポジションも取って身軽にしておく、これはもう不動産業の鉄則ですよね。

大川:そうですよね。だから逆にいま、国がいろんな政策を出してくれるじゃないですか。自分が助成金とか給付金の対象になるのかどうかをずっとウォッチしておかなければいけないんで、出来るタイミングになったら(申請書を)書くというのと、あと今やっているこの事業をこの状況下に合わせて転換させるという作業が必要になってくるのでそれを見ておかないといけない。あと、キャッシュポジションをとるというのに関しては、我々は今までものすごく苦労して不特法(不動産特定共同事業法)のときも履行するものから何から論理立てて説明して銀行さんに理解してもらってやっていたのが、ちょっとした作文を保証協会に出せば一億円無利子無担保で借りれちゃうというような経済状況になっているんです。そんな中で、次の一手はすごく出しやすい、勝負しやすい状態になってて、村田さんがおっしゃった、中期ではどうなってるんだ、じゃあ今どのタイミングなんだというときに見極められることが経営者としてはすごく大事ですよね。

 

村田鑑定評価経営研究所⑤

村田:それは本当に、経験と運と勘じゃないですかね。

大川:そうですね。

村田:それが出来るんだったら僕ももっと早く会社辞めて、今頃億万長者になって、ですね。

大川:いやいやいやいや、先輩そんな。

村田:日本橋の事務所に飛び込み営業しにいかなくてもよかったかもしれない(笑)

大川:いやいや今だって悠悠自適じゃないですか(笑)

村田:いえいえ(笑)

大川:では地方と東京で、ということを言うと、まあ僕も結構ビビリなんで、観光の仕事をやるときなんかは年がら年中観光客が来る鎌倉というところしかやらなかったですし。いろんなところからオファーは来たけれども、千葉に土地を買ってやるかというとやっぱりなかなかやれないわけじゃないですか。それは直感というか、直感じゃなくても普通に怖いというか、やっぱりキャッシュフローが生まれないところにお金をおくというのは。でやっぱり事業主としてはやるべきじゃないんですけど、国が言う地方創生とかにこういう不特(小規模不動産特定事業)のしくみを使ってくださいというのもわかるはわかるんです。でもやっぱり民間ですからリスクはどこまでとるのというか、(国は)守ってくれないわけですからいろいろ見極めながらやらなければならないんですけど。村田さんが思われるには、東京に投資するべきなのか、地方に投資するべきなのかというところで言うと、どうですか今この状況は。

村田:この図は面白くて、海抜が自由に変えられるんだけど、いわゆる縄文海進のときの。

大川:ええええこんなふうになっちゃうんだ。

村田;で、今これ縮尺が大きく見えてるけれども、大川さんお住まいどちらでしたっけ。

大川:神田です。完全に水没してますね。あ、そうでもないのかな。馬喰町の上だから今はまだちょっと大丈夫ですね、岩本町のあたりなんで。

村田:ああここですね。でも残念ながらここは今、海抜5M。だからこれを40Mに表示を変えると完全に埋まっちゃう。でもこれは、海面が上がるということを前提にしているだけであって、これを何のために見るのかというと縄文時代に海の底だったところとかはやっぱり地盤が軟弱だよというのがわかるわけです。

マンションなんかは当然支持層まで(杭を)打ってあるんでしょうけど、建物だけ無事であったとしても周りのインフラがダメージ受けちゃう可能性も高いですよということなんですね。

大川:う~ん、なるほど。え、でもそんなこと言ったら村田さんの家だって水の底じゃないですか。

村田:うちはね、調べたらね、ぎりぎり大丈夫なんです。目黒区のね、プライバシーがあるからあれだけど。

大川:僕のだけプライバシーもなにも、ガンガンやっておいて(笑)

村田:駒沢公園の近くで、ここ水没してないんですが、50Mにするとやばいよね。

まあ何が言いたいかというと、40Mでは縄文時代には海の底だったから結構地盤が弱くてっていうことなんで。うちの場合は戸建なのでそういう意味ではやっぱり海の底じゃないところのほうがいいですよねというためにこれを出しました。

大川:なるほど。

村田:で、東京じゃなくてどこがいいですか、とさっきの話になると、札幌良いじゃない新幹線もあるし、なんてこの図を見ていくと札幌なんてみんな海の底です。

大川;結局、人が住んでいるところはそういうわけですか。

村田:仰る通り。日本海側と太平洋側がこんな感じでつながってたと。

大川:はいはいはい。

村田:千歳空港があるあたりも含めて海の中です。で、仙台、関東も名古屋も大阪も。

大川:新潟もですね。

村田:なので、さっきのサテライトオフィスをどこに持つかとか、例えば今軽井沢が人気だって言うじゃないですか。軽井沢にどんどん人が来て困るよ、みたいな。そういう話を聞くとやっぱり海の底じゃないところで、新幹線もあって、道路網も発達して、ICTインフラがあるところに持つ、とかいうのは考え方としてはあるんじゃないかと思います。

大川:なるほど・・そうなんですね。

村田:まああくまでも一つの意見なんで決して当たるかどうかは別として、リスクとどういうふうに向き合うかというところと、最後どうしても受け入れられない不確実性というものとどう折り合いをつけるんだというね。不確実性という意味ではどんなに頭で考えたって、もしかしたらアメリカと中国が今回のコロナをきっかけに戦争になるかもというね。

大川:ええ、はい。

村田:もしかしたら北朝鮮もここぞとばかりにアメリカに戦争を仕掛けるかもしれない。なぜなら空母が今運航できなくなってるから。だからそういう意味ではリスクの問題というのは不確実性、というものなんだけど、これとどう折り合いをつけるかということを考えた経営者というのが、お金を増やしていかなければいけないから大変だなあというね。

大川:そうですね・・・

村田:ここにまとめて書いたんですけど、各要因に関するそれぞれのリスクとどう向き合っていくかというね。あと、リスクと不確実性をごっちゃにして議論をすると話にならないから、そこはやっぱり峻別すべきであると。

大川:う~ん、そういうことですね。ちょっとまた相談にのってほしい、不特(不動産特定共同事業)のほうでですね、SPCごと売却するようなことを考えてまして。任意組合型の投資家さんと、相続税評価をどうするかという、不特のやり方とは逆のやり方をやりたいなと思ってまして。我々が作っている匿名組合出資型のSPCをですね、匿名組合を解いちゃって、そこで綺麗にまわっているSPCを会社売却しちゃうという形をやりたいなと思ってて。そういうふうにやると、買った人が相続税評価額とかでやれるんでメリットが出てくるんじゃないかなあと思ってて。そういうビジネスモデルを今後SPCに物件がたまってきたらやっていきたいなあと思ってるんです。

村田:面白いですね。

大川:ちょっとまたその辺を村田さんとご相談出来ればなと。

村田:大川さんも今回利用されている給付金とかコロナ感染対策見舞金とかあるんだけどそれって全部将来の税金に賭けてるだけの話なんですね。だから例の、東北の誰も使わないような高台の整備のために僕らは毎年何万円も(税金を)取られてるわけだけども。

何が言いたいかというと今回のコロナでもいろんな大盤振る舞いがされている中で、必ず税金って上がっちゃうんですよ。それは所得税だけじゃなくて相続税も含むのね。なので相続税も上がることは間違いないので、で、人は必ずコロナによってだけじゃなくて亡くなってしまうので、お金はどんどん高齢者に集まって、高齢者の人口が増えている中で、将来の増税が間違いなく来るという流れが見える中では大川さんの言っているのは間違いないし、面白いと思いますね。

大川:まあ結構、合理的と言えば合理的ですよね。人間が亡くなった時に召し上げ、みたいな形でそこから全部ゼロからもう一回競争だよ、となると相続税ってそんなに悪い税金のかけ方でもないような気もしますけど。

村田:それは大川さんがまだ若くて野心に燃えてるからであって、今大川さんが一部上場して成功して30億くらいキャッシュが手元にあるおじいちゃんになってたらまったくそんなこと考えないと思いますよ(笑)

大川:まあ、そりゃそうですよね、立場が人の考えを作りますから(笑)

村田:そういう人たちが今権力を握っちゃってるからね。だから今回のコロナだって死亡率が高いのは70歳以上の後期高齢者なので、スゥェーデンみたいに若い人たちはどんどん街に出て行って集団免疫をつけた方がいいっていう話もあるんだけど、多分それは絶対に(日本では)潰されてしまうのは、世の中は高齢者によって支配されているからね。

大川:そういう意見を待ってましたよ。やっと本音で言ってくれましたね(笑)

村田:という意見もありますよと(笑)

大川:そういう意見もありますね(笑)まあでもそういう見方って大事で、冷静かつ残酷に見ないといけなくて、それでもやっぱり自分がいい人であろうとするためにどういうことをやっていうかというのは大事だと思うんですよね。でも本質ってそっちじゃないですか、人間って残酷だしやっぱり動物だしって考えると。

村田:冷静っていう意味では、いくら物事の本質が分かったとしても結局のところ権力を持っている人間が世の中を支配するので、まあそれはもう諦めるというか、その流れを見極めたうえで手を打つしかないというね。

大川:なるほどなるほど、そういうことですね、流石です。いい形にまとまりましたね。

ではそういった面白いことも考えていきたいと思っているので、今後ともまたよろしくお願いいたします。

村田:ええ、応援していますので頑張ってください。

大川:ありがとうございます。

 

見学相談は無料です。インキュベーションオフィスを見学しませんか?
 

tel0362630423

見学相談等は基本的に当社代表のインキュベーションマネージャー大川 桂一が対応させて頂きます。ご予約は原則平日11時~19時となりますが、時間外や土・日ご希望の場合も対応致しますのでご相談下さい。お手数ですがご希望日時を第3希望までご入力下さい。2営業日以内に当社よりご連絡致します。

■予約フォーム

ご予約内容 必須
第一希望日 必須 月 
第二希望日 必須 月 
第三希望日 必須 月 
種別 必須

※法人の場合は会社名を、個人事業主の場合は屋号をご記入下さい。

お名前(全角)必須
メールアドレス 必須
電話番号 必須
郵便番号 必須 -

※郵便番号を入力すると自動で住所が入ります

住所 必須
事前に伝えたい事必須

アクセス

住所:東京都中央区京橋1-6-13 金葉ビルディング6/7F
〈JR東京駅〉八重洲地下24番出口から徒歩5分/〈京橋駅〉6番出口から徒歩2分/ 〈宝町駅〉A7出口から徒歩3分

中上和則

中上和則

大川の起業家イズムを徹底的に叩き込まれた中上は、兄との約束「世界に通用する人間になる」を実現する

最近の記事

  • 関連記事
PAGE TOP